Mitgliederversammlung 2026

Am Mittwoch, 17.06.2026 fand die diesjährige Mitgliederversammlung statt. Erstmalig konnten dafür die neuen Räumlichkeiten der „Genusswerkstatt Klutz“ in Oldenburg genutzt werden. Nach Abschluss des offiziellen Teils, bei dem den anwesenden Mitgliedern von Vorstand, Aufsichtsrat und Prüfungsausschuss berichtet wurde, konnten sich die Anwesenden über einen frisch in der Küche zubereiteten Imbiss und Kaltgetränke freuen. So konnten im persönlichen Austausch noch weitere Themen besprochen werden, die nicht Teil der offiziellen Tagesordnung waren.

Die Tagesordnung lautete wie folgt:

1. Bericht des Vorstands über das Geschäftsjahr 2025
2. Bericht des Aufsichtsrats über das Geschäftsjahr 2025
3. Bericht über die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres 2024
4. Jahresabschluss 2025
    a) Vorlage des Jahresabschlusses 2025
    (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang)
    b) Bericht des Prüfungsausschusses
    c) Beschlussfassung über Einstellungen in die Anderen Ergebnisrücklagen
    d) Feststellung des Jahresabschlusses 2025
    e) Verteilung des Bilanzgewinns für das Jahr 2025
5. Entlastung des Vorstands für das Jahr 2025
6. Entlastung des Aufsichtsrats für das Jahr 2025
7. Neuwahlen für den Aufsichtsrat

Alle Beschlüsse wurden mit der notwendigen Mehrheit gefasst. Die turnusmäßig ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieder Christian Klutz (seit 2017 im Aufsichtsrat) und Sönke Lafrentz (seit 2023) wurden von der Mitgliederversammlung einstimmig gewählt, bedankten sich für das entgegengebrachte Vertrauen und nahmen die Wahl an. Die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder dauert jeweils drei Jahre.

Bericht über das Geschäftsjahr 2025

Im Geschäftsjahr 2025 wurde mit der Umsetzung der Maßnahmen des von Aufsichtsrat und Vorstand beschlossenen strategischen Portfoliomanagements begonnen. Eine Maßnahme betrifft die Veräußerung von Objekten außerhalb des Kernbestandes. So wurden insgesamt vier Mehrfamilienhäuser mit 24 Wohneinheiten, 3 Garagen und rund 1.100 m² Wohnfläche in Beschendorf, Cismar und Schwienkuhl veräußert. Weiterhin wurde eine einzelne Eigentumswohnung mit rund 67 m² Wohnfläche in Heiligenhafen verkauft.

Die OWU eG hatte somit zum 31.12.2025 insgesamt 1.286 Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von rund 64.000 m² im Bestand. Neben fünf Gewerbeobjekten mit rund 650 m² Fläche zählen insgesamt 307 vermietete Garagen und Kfz-Stellplätze zum Bestand. Alle Objekte befinden sich in Ostholstein, von Neustadt in Holstein bis Burg auf Fehmarn.

Die 100-prozentige Tochter WVO mbH verwaltete zum 31.12.2025 insgesamt 386 fremde Wohneinheiten. Der Regiebetrieb der GmbH unterstütze die Genossenschaft bei der technischen Bewirtschaftung der Bestandsobjekte.

Bestandsübergreifend betrug die „Kaltmiete“ 6,78 € je m² Wohnfläche (2024: 6,36 €/m²WFL), die Fluktuationsquote lag bei 9,8 % (2024: 8,8 %). Nach fast sechs Jahren Verzicht auf Bestandsmieterhöhungen musste in 2025 erstmals wieder eine Mietanpassung nach § 558 BGB durchgeführt werden, um die innere Ertragskraft der Genossenschaft zu stärken. Die Mietanpassungen wurden dabei auf prozentuale sowie betragsmäßige Höchstbeträge pro Monat deutlich unterhalb der gesetzlichen Möglichkeiten begrenzt, um die Anpassungen sozial verträglich zu gestalten.

Sorgen bereiten der OWU eG wie der gesamten Branche die kontinuierlich stark steigenden Nebenkosten. So stiegen die Nebenkosten für den Gesamtbestand von 2,1 Mio. € in der Nebenkostenabrechnung für 2019 auf 2,86 Mio. € für 2024. Hier arbeiten wir weiterhin mit Nachdruck daran, die Kosten für unsere Mitglieder so gering wie möglich zu halten. Durch den Abschluss mehrerer Rahmenverträge konnten wir in den vergangenen drei Jahren deutliche Kostenvorteile erreichen, die leider durch Preissteigerungen in anderen Positionen außerhalb unseres Einflussbereichs übertroffen wurden.

Ebenfalls überdurchschnittlich angestiegen sind in den vergangenen Jahren die Abschreibungen auf uneinbringliche Mietforderungen. Lagen diese bis 2019 jährlich circa im geringen fünfstelligen Bereich, stiegen sie in den letzten beiden Jahren über die Schwelle von 100.000 €, im Jahr 2025 sogar über 180.000 €. Für unsere Genossenschaft ist das ein enormer Betrag, der an anderer Stelle fehlt, beispielsweise bei den Wohnungssanierungen oder der Umstellung der Heizungsanlagen zu erneuerbaren Energieträgern.

Der CO2-Ausstoß konnte in den vergangenen Jahren im Vergleich zum Basisjahr um mehr als 11 Prozent gesenkt werden. Das entspricht einer jährlichen Ersparnis von mehr als 195 Tonnen CO2.

Die Investitionen in die Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes betrugen im Geschäftsjahr 2025 erneut über 2 Millionen Euro. Kapital, das ausschließlich in die regional tätigen Handwerksunternehmen geflossen ist. In den letzten fünf Jahren wurden insgesamt mehr als 13 Millionen Euro in den Bestand investiert.

Schwerpunkte der letzten Investitionen waren die Wohnungssanierungen bei Mieterwechsel, wofür in 2025 jeweils durchschnittlich 40.000 € in jede der 15 Wohnungssanierungen investiert wurde. Die Großmaßnahme der Erneuerung der Gaseinzelthermen und Gasleitungen in Neustadt konnte zudem abgeschlossen werden, für die 90 Wohneinheiten betrugen die Gesamtkosten etwa 1,1 Mio. €. Für weitere Einzelmaßnahmen wie die Fensteraustauschprogramme (Oldenburg, Neustadt, Lensahn) oder eine Maßnahme zur Verbesserung des Brandschutzes am Hochhaus in Burg auf Fehmarn wurden weitere 400.000 € investiert.

Im Jahr 2025 wurden zudem die Weichen gestellt für ein Neubauvorhaben, das erste Vorhaben unserer Genossenschaft seit 2018. Zurzeit befinden wir uns im Genehmigungsprozess. Sofern der Bauantrag genehmigt wird, werden wir weitere Informationen dazu veröffentlichen.

Leider haben wir innerhalb unseres Bestandes vermehrt Probleme, die im Kern gesellschaftlicher Natur sind. Gegenseitiger Respekt, Rücksichtnahme und ein gutes Miteinander rücken in den Hintergrund, stattdessen kommt es zu einer Häufung von Problemen in Zusammenhang mit der Hausordnung, beispielsweise im Hinblick auf Lärm, Mülltrennung oder Hausreinigung. Zudem sinkt die Toleranzgrenze für Beschwerden und es häufen sich Fälle von Vandalismus und illegaler (Sperr-)Müllablagerungen an unseren Objekten. Daraus resultieren Ärger, Kosten und ein deutlich erhöhter Arbeitsaufwand in der Verwaltung. Wir hoffen, hier zeitnah eine Trendumkehr beobachten zu können. Eine Vielzahl an Konflikten wäre einfacher zu lösen, indem man miteinander redet, aufeinander Rücksicht nimmt, nicht nur an sich selbst denkt oder wie man so schön sagt, „der Klügere einfach mal nachgibt“.

Der Fokus bei der aktuellen und zukünftigen Tätigkeit der OWU eG liegt in der kontinuierlichen Modernisierung des Wohnungsbestandes, insbesondere dem Umbau der Heizungsanlagen mit fossilen Energieträgern hin zu regenerativen Energieträgern. Dafür steht jedes Jahr eine mittlere sechsstellige Summe zur Verfügung, die die Genossenschaft mit eigenen Mitteln stemmen kann. Weiterhin werden wir die Maßnahmen des strategischen Portfoliomanagements fortlaufend umsetzen. So hat es auch in der ersten Jahreshälfte 2026 weitere Bestandsveränderungen gegeben, neben einzelnen Verkäufen wurden auch Wohneinheiten erworben. Es wird weiter an der Umsetzung des Neuvorhabens gearbeitet, zudem steht der OWU eG in den nächsten Monaten eine Umstellung des ERP-Systems bevor, was im Büroalltag zunächst Einschränkungen, jedoch mittelfristig einen großen Schritt zu einem deutlich digitaleren Arbeitsalltag bringen wird.

Jahresabschluss 2025:

Grundlage des Unternehmens ist die dauerhafte Vermietung von bezahlbarem Wohnraum an die Mitglieder unserer Genossenschaft. Die Vermietungssituation ist als gut zu bezeichnen. Der Schwerpunkt unserer Investitionen liegt im Bereich Instandhaltung und Modernisierung unseres Wohnungsbestandes. Die Aufwendungen dafür betrugen in 2025 rund 32 € je m².

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide. Das Anlagevermögen beträgt 74,3% der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigen- und langfristiges Fremdkapital gedeckt. Der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist im Vergleich zum Vorjahr bei einer um 4,4% gestiegenen Bilanzsumme von 58,2% Ende 2024 auf 61,0% Ende 2025 gestiegen.

Die OWU eG war auch 2025 jederzeit in der Lage sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie gegenüber den finanzierenden Banken zu erfüllen. Dabei standen ausreichende Eigenmittel zur Verfügung, um erforderliche Instandhaltungsarbeiten und Modernisierungen im Wohnungsbestand vornehmen zu können. Die derzeit in der Umsetzung und Planung befindlichen Maßnahmen werden aus Eigenmitteln finanziert.

Der Jahresüberschuss von 2.307 T€ ergibt sich überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Der positive Saldo im Finanzergebnis und Sonstigen Geschäftsbetrieb wurde außerordentlich beeinflusst durch Erträge aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens (1.042,7 T€).

Die Entwicklung der Energiekosten bleibt aufgrund geopolitischer Spannungen weiterhin ungewiss. Zudem dämpfen die hohen Bau- und Finanzierungskosten die Investitionen in den Wohnungsbau weiterhin. Diese Faktoren führen zu einer verstärkten wirtschaftlichen Unsicherheit. Für die Genossenschaft können sich daraus Risiken aus Mietstundungen und Einnahmeausfällen sowie aus zeitlichen Verzögerungen bei der Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ergeben. Steigende Baukosten und Zinsen können dazu führen, dass Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr als wirtschaftlich dargestellt werden können. Diese Risiken können gegenwärtig hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts sowie liquiditäts- und ergebniswirksamer Größenordnung nicht abschließend abgeschätzt werden.

Die gesetzlichen Vorgaben zum Klimaschutz und die daraus resultierenden Anforderungen an die Wohnungswirtschaft stellen unser Unternehmen vor große Herausforderungen auf dem Weg zur Klimaneutralität. Im Jahr 2025 wurden Investitionen in Maßnahmen zur Reduzierung der CO2-Emissionen in Höhe von 197 T€ getätigt. Bis zum Geschäftsjahr 2030 sollen im Umfang von circa 300 Tonnen CO2 pro Jahr Emissionen gemindert werden. Für das nächste Geschäftsjahr sind in der Planung zwei Gebäude für CO2-Minderungsmaßnahmen vorgesehen. Bezüglich der CO2-Umlage ergeben sich nach dem Stufenmodell durchschnittlich folgende Verteilungen: 50,00 % Vermieteranteil und 50,00 % Umlage auf die MieterInnen. Die Belastung für das Unternehmen beträgt im nächsten Jahr circa 51 T€.

Bei auch zukünftig leicht steigenden Nutzungsgebühren sowie planmäßiger Fortführung von Instandhaltung und Modernisierung rechnen wir für 2026 mit Umsatzerlösen aus Mieten von 5.460 T€, Zinsaufwendungen von 230 T€ und planen die Instandhaltungsaufwendungen mit 2.800 T€. Als Jahresüberschuss rechnen wir mit einem Betrag von 630 T€. Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert.

In Abhängigkeit von weiteren Verkäufen im Rahmen des strategischen Portfoliomanagements können sich positive Planabweichungen ergeben.